снимка: Жоржета Рафаилова
Изследване върху брутния баланс на територията в жилищни и смесени зони
За гарантирането на благоприятна среда и задоволяване на обществените нужди с проектите за ПУП се прилагат утвърдените в закони, наредби и др. нормативи и стандарти. По такъв начин се определят необходимите за обслужване на населението площи на обектите на социалната инфраструктура, площите на обекти на зелената система, площи на улиците и др. Тези параметри следва да кореспондират със съществуващия и прогнозен брой жители на територията, както и с демографската структура. При устройственото планиране прогнозната демографска картина следва да корелира с предвидената за реализация с плана жилищна площ при възприети стандарти на обитаване, както и на присъщо обществено обслужване, наричано също “публичен сервиз”. С други думи, площите на необходимите терени на социална инфраструктура и за други обслужващи населението обекти – публична собственост на държавата и общините - следва да се разглеждат като пряка функция на броя бъдещи обитатели и реализирано жилищно строителство.
Доказаната с ПУП обществена нужда от терени за публични обекти е основание държавата и общината да могат да придобиват собственост, вкл. върху частни поземлени имоти. Конституцията на Република България допуска такова придобиване да се извърши при строго определени условия под формата на принудително отчуждаване.
ЗУТ с разпоредбите си цели намирането на баланс между обществените и частните интереси и право при изготвянето на цялостен ПУП. Настоящият анализ изследва заложените възможности и прилагането на чл. 16 от ЗУТ при различни условия, за да се види как и доколко осигурява той предпоставки за постигане на нужния баланс с ПУП.
За нуждите на настоящия анализ са проучени общите правила за планиране на населените места от редица документи, определящи метода за оразмеряване на социалната, зелената, транспортната и техническата инфраструктура, в съответствие с нуждите на хората. За тестови терен са изчислени необходимите площи за обществени терени спрямо приетите норми и демографските характеристики, при максимално допустими устройствени параметри за отделните видове жилищни устройствени зони (вкл. Смф) при съпоставка с параметрите на чл. 16 от ЗУТ, който допуска редуциране на частните имоти с до 25% за съответните обществени терени.
Направена е симулация при различни устройствени условия до каква степен нормата от 25% по чл. 16 задоволява или незадоволява нуждите от обществени терени. От друга страна, е тествано при какви условия (% обществени терени) са задоволени нуждите на база определените норми, ако се постигнат максималните устройствени параметри за съответните устройствени зони. За целите на тези симулации е изготвена матрица с динамично променящи се стойности.
В резултат от направения анализ става ясно, че чл. 16 от ЗУТ дава добър подход за постигане на баланс между обществените нужди и частния интерес на предприемачите, но не са достатъчни максималните определени стойности на параметър редукция на първоначалните имоти за осигуряване на пространствата за публични функции. Заложените в закона максимум 25% в полза на общината биват изразходени в голямата си част за улична мрежа. Недостатъчният формиран теренен ресурс означава да се „избира най-малкото зло“ и да се пренебрегнат значителни обществени нужди, защото за една и съща територия “се конкурират” детски заведения и училища, озеленяване, детски и спортни площадки, водни площи, обществено паркиране, алейна мрежа и т.н. Процентът на максимална редукция за осигуряване на обществени терени при отделните устройствени зони със стойности на Кинт над 1,2 трябва да бъде по-висок и обвързан с параметрите на застрояване както за отделен УПИ, така и за по-голям обхват като квартал, устройствена зона и дори ГЕ. Най-важни от тях са Кинт на устройствените зони по ОУП и делът на УПИ за жилищно застрояване, с техните параметри. В настоящия си вид текстът на чл. 16 от ЗУТ на практика подценява публичния интерес за сметка на интереса на собственици на отделни имоти и предприемачи и въпреки усилията на проектантите за икономични решения, не дава достатъчна възможност да се реализира пълноценна, качествена и адекватна градска среда, отговаряща на нуждите и предоставяща набора от функции, важни за квартали на голям град като София.
